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房企拿地势头不减 2017年全国卖地收入再创新高

时间: 2018年01月26日 09:54   来源:第一财经
 
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在楼市去库存的大背景下,房企拿地需求增加,带动2017年土地出让总收入超过5.2万亿元,创下历史新高。

财政部25日发布的“2017年财政收支情况”显示,2017年1~12月累计,全国政府性基金预算收入61462亿元,同比增长34.8%。其中国有土地使用权出让收入52059亿元,同比增长40.7%。

此前,当2017年前11个月土地出让收入数据公布后,有关全年土地出让收入将创历史新高的预测就多了起来。

一位土地专家对第一财经记者表示:“这是意料之中的结果,一方面地方政府供地增加,另一方面楼市销售情况尚好,房地产企业的拿地需求也比较旺盛。”

土地市场形势大好

过去20余年,随着土地出让制度的逐渐完善,我国土地出让收入保持了较为平稳的增长态势。1995年,全国土地出让收入仅420亿元,到2010年就已达到2.91万亿元,首度迈过2万亿元大关。此后至今,这一数据未曾低于2万亿元。

自2011年至2016年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

在此次财政部发布数据之前,其他渠道的信息也预示2017年土地市场形势大好。

国家统计局近日发布的2017年全国房地产开发投资和销售情况显示,2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,比上年增长15.8%;土地成交价款13643亿元,增长49.4%。

除官方数据外,非官方机构统计也显示2017年全国土地出让收入有较大幅度的增长。

业内相关机构近日公布的数据显示,2017年全国300个城市土地出让金总额为40623亿元,同比增加38%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为33264亿元,同比增加45%。

中原地产研究中心统计数据也显示,2017年房企积极拿地,最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元,与2016年同期拿地金额13668亿元对比,涨幅达到75%。

“虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在2016年后资金情况空前宽裕,在历经去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

土地出让总收入创历史新高的背后,除了房企购地意愿强烈,地方政府也增加了房地产用地的供应量。

在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位后,一些房地产市场热点城市陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划,加大供地量成为主要做法,以求稳定市场预期。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年北京住宅土地供应74宗,合计供应规划建筑面积是最近4年最高,达到了1014万平方米,同比2016年全年上涨了304%.

“商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加,将明显影响2018年北京房地产市场价格。”张大伟称。

土地出让溢价率走低

此外,为了调控房地产市场,地方政府显然不愿意土地价格过快上涨、影响房价预期,于是也纷纷出台政策抑制土地市场的高溢价率。

业内相关机构数据显示,2017年土地出让平均溢价率同比下滑14个百分点,“因城施策”调控效果明显,一二线市场趋于理性。

业内相关机构数据显示,2017年全国300个城市土地平均溢价率29%,较2016年下降14个百分点。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率34%,较2016年下降21个百分点。

上述土地专家对第一财经记者表示,土地出让溢价率走低是必然的结果,在楼市调控的大背景下,政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施,有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施,企业考虑后期利润因素,不会再肆意抬高地价,溢价率自然下降。

“而除了这种摆在台面上的措施,政府还可以在土地出让环节将出让底价适当提高,以此提高企业参与竞买的门槛,土地出让成交后的价格会更为理性,溢价率也会有所降低。”上述专家称。

一二线城市因为调控趋紧,房地产开发商去年开始逐渐转战三四线城市,后者的地价及出让收入同比均有上涨。

中指院数据显示,2017年,三四线城市共推出土地18046宗,推出土地面积67998万平方米,同比增加10%;成交方面,共成交土地15368宗,成交土地面积57502万平方米,同比增加13%;土地出让金13492亿元,同比增加78%;土地成交楼面均价为1371元/平方米,同比上涨56%。

国土部近日发布的“2017年第四季度全国主要城市地价监测报告”显示,在热点城市市场调控从严的背景下,企业向三四线城市转向明显,三四线城市土地市场异常交易出现持续增长,2017年四季度,三线城市综合、商服、住宅地价同比增速上升。

报告预测,2018年房地产市场在政策基调不变、金融监管从严、调控力度不减的情况下,将继续调整,城市分化格局或将延续,部分处于调控“空窗期”、库存去化快的三线城市,住宅地价涨幅或将有所扩大。

“下一步需密切关注三四线城市库存水平变化,根据住房销售情况、地价变化情况和资金、人员流动情况等,精准判断区域房地产市场所处的调控分类序列,适时调整相关政策,促进健康市场机制的形成与完善。”该报告称。(第一财经)

 
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